1. Offre et réserve
Il s’agit pour l’acquéreur d’effectuer une offre par écrit avec le dépôt d’une somme limitée (en général 1% du prix d’achat) auprès de l’agence/agent qui aura la possibilité de la transmettre au vendeur afin de lui démontrer que l’offre est sérieuse et motivée.
Si l’offre n’est pas acceptée, vous récupérez la réserve sans aucune pénalité.
Si l’offre est acceptée, alors on passe à la deuxième étape.
2. Le contrat d’arrhes (comparable au compromis de vente)
La signature de ce contrat intervient entre 7 et 10 jours après l’acceptation de l’offre par le vendeur. La pratique habituelle est le règlement par l’acquéreur de 10% du prix de vente directement auprès du vendeur. Il n’y a pas de séquestre. Ce règlement peut avoir lieu via transfert bancaire ou par chèque bancaire espagnol.
Depuis 2017, en Catalogne ce contrat est régi par le code civil catalan et plus particulièrement par l’article 621-8. Le principe est le suivant : si l’acquéreur renonce à l’achat, il perd les 10% versés, sauf dans le cas où il n’obtient pas le financement bancaire (article 621-49 du code civil catalan). Si le vendeur renonce à la vente, il a pour obligation de restituer les 10% multiplié par deux. L’avantage de ce contrat est qu’il est fortement engageant pour les deux parties.
Au moment de signer le contrat d’arrhes, il est donc important d’avoir validé son financement et d’avoir vérifié des points comme :
- l’absence de dettes de charges de copropriété
- les derniers comptes rendus de réunion de copropriété
- la note simple du registre de la propriété pour être certain qu’il n’y ait pas de charges sur le bien et que le propriétaire est bien celui qui signera le contrat d’arrhes
3. La signature chez le notaire
En général un contrat d’arrhes standard indique un délai maximum de 60 jours pour signer chez le notaire mais la signature peut avoir lieu avant si l’acquéreur dispose de tous les éléments. En Espagne c’est l’acquéreur qui a la possibilité de choisir le notaire. J’ai l’habitude de travailler avec une notaire sérieuse, de confiance et bilingue en français situé dans le centre de Barcelone : Immaculada Rubies Royo.
Pour signer l’acte définitif, il faudra disposer du Numéro d’Identification d’Etranger (NIE), qui est obligatoire pour signer en plus de la pièce d’identité.Ce numéro peut être obtenu depuis Barcelone auprès du Commissariat de Police compétent (avec un rendez-vous préalable pris par internet, info sur ce lien ) ou plus facilement et rapidement depuis la France auprès des autorités consulaires espagnoles, muni de votre contrat d’arrhes (en un mois environ).
Ce numéro sert également pour ouvrir un compte bancaire espagnol qui sera un autre prérequis pour pouvoir émettre un chèque de banque espagnol pour régler les 90% restants au vendeur le jour de la signature. Le compte bancaire espagnol vous servira également pour domicilier les factures d’eau, électricité, gaz et pour payer la taxe foncière.
Le jour de la signature il conviendra également de faire une provision de fonds pour régler l’ITP (l’impôt sur la transmission du patrimoine) qui s’élève à 10% du prix en Catalogne pour un achat dans l’ancien ou une TVA de 10% du prix d’achat pour l’achat d’un bien dans le neuf ainsi que les frais de notaire qui s’élèvent entre 500 et 2.000 € selon la valeur du bien et les frais d’inscription au registre : idem. Dans le cas d’un achat dans le neuf il conviendra également d’ajouter 1,5% de frais d’Actes Juridiques Documentés.
