Où puis je rechercher un appartement ?
Aujourd’hui toute démarche immobilière commence par internet. Je peux vous recommander de rechercher sur les principaux portails immobiliers pour vous faire une idée : habitaclia.com, idealista.com, pisos.com, fotocasa.es. Ces portails recensent 95% de l’offre disponible. Si vous venez sur place, les agences disposent d’un portefeuille qui leur est propre. Ensuite vous pouvez faire appel à un chasseur de biens ou à un professionnel capable de vous aider et vous assister dans votre recherche.
Je souhaite changer d’appartement, vaut-il mieux vendre le mien ou commencer à rechercher ?
Le mieux est de mettre en vente votre appartement et commencer à chercher en même temps. En tant que vendeur vous pourrez toujours refuser une offre qui arriverait trop tôt. En tant qu’acheteur, il est risqué d’obtenir un accord sans avoir auparavant conclu la vente de votre appartement. La situation idéale est celle dans laquelle vous trouverez un acheteur et formaliserez un compromis de vente (contrato de arras). Avec l’argent reçu lors du compromis vous pourrez réserver l’appartement qui vous intéresse.
Par quoi dois je commencer ? la recherche du financement ou la recherche du bien immobilier ?
Sans aucun doute le financement. Si vous avez besoin d’un prêt, le mieux est de vous informer en amont auprès des entités bancaires. Si vous n’êtes pas résident espagnol, les conditions proposées par les banques espagnoles ne seront pas forcement très intéressantes. En passant par la France, le CIC-Iberbanco offre des crédits immobiliers intéressants dans le cas d’un financement d’une résidence secondaire. Même si l’accord de financement n’est pas définitivement validé, cette étape est fondamentale car elle vous donnera une idée du type de bien auquel vous pourrez prétendre. Ensuite une fois le bien localisé et l’offre pour son bien acceptée, il sera temps de finaliser votre dossier de prêt.
Quels sont les frais liés à l’achat d’un bien immobilier à Barcelone ?
En tant qu’acheteur vous aurez à assumer les frais suivants :
- Notaire: Vous devrez payer les honoraires du notaire. Les honoraires du notaire sont des taxes fixées par l’Etat dont le montant varie en fonction du montant du bien
- Registre de la Propiété: Une fois signée l’Ecriture d’achat –vente, il s’agit de l’inscrire au registe de la propriété pour qu’il y ait une notification publique du changement de propriétaire. Les fais d’inscription au Registre ne sont pas fixes et varient également en fonction du prix du bien. Ils dépassent rarement 1% du prix final. Vous pourrez déléguer cette formalité auprès d’un cabinet comptable (gestoría) en payant des honoraires.
- ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales): C’est un impôt qui est l’équivalent des droits de mutation. Il est à payer dans le cas d’un achat dans l’ancien. En Catalogne son montant est de 10% du prix de vente et doit être payé une fois la signature chez le notaire effectuée. Il peut être payé chez le notaire ou à travers une gestoría.
- IVA (TVA) : Cet impôt est à acquitter dans le cas de l’achat d’un logement dans le neuf, il correspond à 10% du prix d’achat
- Crédit immobilier (Hipoteca): Si vous achetez le bien avec un crédit immobilier, vous devrez ajouter l’impôt sur les Actes Juridiques Documentés en plus des frais qu’ajoutera la banque (expert, frais d’ouverture…). Le montant de cet impôt varie selon la Région et assure l’inscription du crédit immobilier au registre de la propriété. A Barcelone, le montant est de 1,5% du prix d’achat.
Quels documents dois-je/puis-je demander à l’agence/au propriétaire avant de signer le compromis de vente ?
En tant que possible acquéreur, il y a une série de documents que vous pouvez demander à consulter pour vous assurer que les aspects fondamentaux du bien immobilier sont en règle :
- Cédula de habitabilidad : document qui accrédite que le bien est apte à être habité
- Certificat énergétique (équivalent du DPE) : document qui indique la dépense énergétique du logement
- Nota simple informativa: Document émis par le registre de la propriété qui indique qui est le propriétaire d’un bien immobilier déterminé, les charges qu’il peut y avoir sur le bien (crédit immobilier par exemple) et une brève description du bien. On peut obtenir ce document auprès du registre de la propriété (pour 3,64 € directement au Registre de la propriété de Barcelone)
- Accréditation des frais qui grèvent le bien : Un reçu récent des frais de copropriété et le dernier reçu de la taxe foncière I.B.I. (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
- Dernier procès verbal de réunion de copropriété pour s’informer d’éventuels travaux votés ou charges exceptionnelles prévues (derramas)
Quant aux documents nécessaires pour signer devant le Notaire, c’est ce dernier qui veillera (via préparation de la signature en amont) que toute la documentation pertinente soit présentée le jour de la signature : titre original de propriété du vendeur, certificat d’aptitude de l’immeuble (ITE), certificat émis par le syndic de copropriété de « non-dette » vis à vis de la copropriété en plus des documents précédemment énumérés.
Qui décide chez quel notaire sera signé la vente ?
Le choix du notaire revient à l’acheteur. En tant qu’acheteur vous devrez notifier le vendeur au moins une semaine avant de la date et du lieu de la signature.
Que dois je faire une fois signé l’achat du bien immobilier ?
Une fois la signature effectuée, vous disposez de 30 jours en tant que nouveau propriétaire pour payer l’ITP. Il faudra ensuite inscrire le bien au Registre de la propriété. Il convient ensuite de se mettre rapidement en relation avec le syndic (Administrador de fincas) pour lui communiquer votre identité et vos coordonnées bancaires pour qu’il puisse mettre en place le prélèvement bancaire des charges de copropriété (en général chaque trimestre). Il vous faudra enfin effectuer les changements de titulaire des contrats d’eau, d’électricité et de gaz. Pour cela il sera utile de demander au vendeur le jour de la signature, les contrats de ces différents services ou à défaut une copie des dernières factures sur lesquelles figurent les numéros de contrat.
